Tener una vivienda propia representa uno de los principales sueños y objetivos de las familias. En términos económicos y patrimoniales, una casa es uno de los activos más importantes, además de constituir una de las necesidades básicas después de la alimentación.
Precisamente por su alto valor económico y emocional, el sector inmobiliario se ha convertido en un blanco atractivo para la delincuencia tradicional y digital, que recurre a sofisticadas técnicas de ingeniería social para engañar a potenciales compradores o arrendatarios. Como consecuencia, los fraudes relacionados con la vivienda mantienen una tendencia al alza en México.
De acuerdo con estimaciones de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios, las estafas dentro del sector generan pérdidas superiores a 600 millones de pesos cada año.
El atractivo para los defraudadores no es casualidad. Leonardo González, economista especializado en el mercado inmobiliario y director de Homepty, explicó que el encarecimiento de la vivienda y la pérdida de poder adquisitivo han generado un escenario propicio para este tipo de delitos.
“La vivienda está viviendo unos precios al alza de manera sostenida y observamos un crecimiento acelerado de los precios. Los costos crecen 2.6 veces por encima de lo que aumenta el salario, el poder adquisitivo de la población. Hay una crisis de asequibilidad profunda en el país y esto hace que atraiga a defraudadores y delincuentes”, señaló.
El especialista advirtió que las modalidades de fraude alrededor de la vivienda han alcanzado niveles cada vez mayores de sofisticación.
La vivienda representa entre 30 y 40 por ciento del ingreso corriente de las familias. Es decir, por cada 10 pesos que reciben, hasta cuatro pueden destinarse al pago de una renta o una hipoteca. Por ello, cualquier engaño relacionado con este patrimonio puede representar pérdidas económicas considerables.
A esto se suma el elevado monto de las operaciones. Recientemente, Enrique Margain, director ejecutivo de crédito puente e hipotecario en Mifel, señaló que el crédito hipotecario promedio otorgado por la banca privada ronda los 2.5 millones de pesos.
González señaló que los fraudes inmobiliarios comenzaron a hacerse más notorios desde el primer trimestre de 2024, en buena medida como consecuencia de la creciente digitalización del sector.
Actualmente, alrededor de siete de cada 10 transacciones inmobiliarias comienzan en Internet. Sin embargo, el entorno digital también ha abierto la puerta a nuevas modalidades de engaño: “Hoy en día, tres de cada 10 anuncios que se encuentran en páginas para encontrar casas son falsos”, afirmó el especialista.
Una vez que la víctima muestra interés por una propiedad, el fraude puede iniciar con acciones aparentemente sencillas, como el envío de un enlace o un código al teléfono celular. El usuario puede ser dirigido a una página que aparenta ser legítima, pero que en realidad fue creada para obtener contraseñas, datos personales o credenciales bancarias.
El phishing es una de las herramientas más utilizadas. A esta modalidad se suman las llamadas propiedades fantasma, en las que los delincuentes emplean fotografías, precios y descripciones de inmuebles para ofrecer viviendas que no existen, no están disponibles o no les pertenecen.
Los defraudadores también recurren a la suplantación de identidad de inmobiliarias y asesores a través de redes sociales, WhatsApp y páginas web falsas. El objetivo es generar confianza para posteriormente solicitar anticipos, transferencias o información personal.
“Los criminales también suplantan inmobiliarias y asesores mediante redes sociales, WhatsApp o sitios falsos para generar confianza y obtener pagos o información personal. Incluso existen ataques dirigidos a cambiar instrucciones de transferencia durante operaciones inmobiliarias y desviar recursos”, explicó González.
El riesgo también está presente en métodos tradicionales de publicidad, como carteles, gallardetes y lonas colocados en zonas residenciales. En algunos casos, estos anuncios terminan llevando a las víctimas a canales digitales desde donde se concreta la estafa.
Ante este panorama, el especialista recomendó desconfiar de ofertas demasiado atractivas, precios significativamente inferiores a los del mercado y solicitudes de pagos urgentes para apartar una propiedad.
También aconsejó verificar las credenciales del asesor o inmobiliaria, evitar proporcionar información bancaria mediante enlaces recibidos por WhatsApp o correo electrónico y no realizar depósitos sin haber visitado el inmueble y comprobado que la información proporcionada sea auténtica.
La principal defensa, señaló, consiste en tomarse unos minutos para verificar la identidad del contacto, revisar el canal de comunicación y evitar compartir información financiera a través de enlaces desconocidos.
El problema, además, no es exclusivo de México. En Estados Unidos, un análisis de la firma de tecnología inmobiliaria Qualia, basado en datos del FBI, encontró que durante 2025 las denuncias relacionadas con fraude inmobiliario aumentaron 32 por ciento, mientras que las pérdidas reportadas crecieron 60 por ciento, hasta alcanzar 275.1 millones de dólares.
